作为昆明传统交通枢纽核心区，昆明站周边二手房市场呈现三高特征：交通配套成熟度高、商业资源聚集度高、中小户型成交占比高。2023年最新数据显示，该区域60-90㎡两房户型占成交量62%，均价较主城区低15%-20%，是刚需族和投资客重点关注的潜力板块。
永丰花园、站前银座、金泰国际等小区凭借物业费低（1.2-1.8元/㎡/月）、公摊面积小（18%-22%）等优势持续领跑成交榜。其中2005-2010年建成的电梯房最受市场青睐，平均成交周期比同区域楼梯房缩短7天。
地铁1/2号线双轨交汇，15分钟直达南屏街商圈，30分钟接驳长水机场。特别适合经常出差或跨区工作的购房群体。
半径2公里范围内分布8所优质学校，包括省级示范幼儿园和重点小学，形成稳定的学区房需求支撑。
建议重点关注三个维度：①查验房屋是否纳入老旧小区改造计划 ②对比同小区不同楼栋的采光差异 ③核实学位指标使用情况。专业验房师提醒，该区域2000年前建成的房屋需特别注意管道老化和防水层问题。
随着昆明站TOD综合开发项目推进，周边二手房将迎来价值重估。但需注意，铁路沿线200米内的房源可能面临噪音溢价消失的风险。建议优先选择背靠商业综合体的闹中取静型小区。
2023年第二季度该区域带看量环比增长23%，但新增挂牌量仅增长8%，呈现明显的供需失衡态势，预计下半年价格将维持5%-8%的温和上涨。